도심항공교통(UAM) 도입이 부동산 가치에 미치는 영향

1. 이동 수단 변화가 부동산 가치를 재편하다

도심항공교통(UAM: Urban Air Mobility)은 전통적인 지상 교통의 한계를 극복하기 위한 새로운 대안으로 등장했으며, 기체 개발과 인프라 실증이 본격화되면서, 이제는 도시 공간 구조와 자산 가치에 실질적인 영향을 미치는 단계로 진입을 시도하고 있다. UAM이 제공하는 ‘공중 통행권’은 고정된 지상 교통망을 기반으로 한 기존 부동산 가치 산정 모델을 근본적으로 바꾸는 요인이 된다. 

전통적으로 부동산 가치는 지하철역, 도로망, 학교, 병원 등과의 물리적 거리와 접근 시간을 중심으로 형성되었다. 하지만 UAM은 수직 이착륙이 가능한 전기 수직이착륙기(eVTOL)를 통해 도심에서 외곽, 공항, 관광지, 산업단지 등 다양한 목적지를 수분 내에 연결함으로써 지속적으로 공간의 제약을 허물고 있다. 예를 들어, 서울 여의도에 설치된 버티포트에서 10분 내에 인천국제공항까지 도달할 수 있다면, 공항 배후 수요를 독점하던 인천 서부권의 전략적 입지 프리미엄은 상대적으로 약화될 수 있다.

반대로 여의도와의 UAM 연결성을 확보한 김포·시흥·부천·성남 등 수도권 중간 입지는 지금까지 상대적 비주류 지역이었지만, 버티포트 노선 확장에 따라 급격히 가치가 상승할 수 있다. 즉, UAM은 단순한 시간 단축 수단이 아니라 '공간 접근성'의 기준 자체를 3차원으로 확장시키는 기술이며, 이는 미래 도시의 부동산 평가 기준을 근본적으로 재편할 수 있다.

 

2. 버티포트 입지에 따른 자산 재편성과 지역 격차 확대

UAM 인프라가 특정 지역에 집중될 경우, 그 지역의 부동산 가치가 급격하게 상승할 것은 예상이 가능하다. 이와 같은 현상은 도심 내에서도 ‘초연결성 구역’과 ‘교통 소외 구역’을 명확히 구분짓고, 부유층과 중산층 사이의 주거지 선택 기반 격차를 더욱 벌려놓을 수 있다.

부동산 시장은 미래 가치를 선반영하는 구조이기 때문에, UAM 계획 노선만 발표되도 예상 버티포트 반경 500m 내 토지가격이 10~20% 단기 급등하는 투기적 현상이 나타날 수 있으며, 이 과정에서 기존 임차인이나 자영업자는 임대료 상승, 거주비용 부담 증가로 인해 밀려나게 될 수 있다. 이른바 ‘모빌리티 기반 젠트리피케이션’이 UAM 시대의 새로운 사회 문제로 부상할 수 있다는 것이다. 

반대로 버티포트가 설치되지 않거나, 중앙정부와 지자체 간 정책 불일치로 노선 신설에서 제외되는 지역은 ‘기회 격차’와 ‘지리적 소외’의 이중고를 겪게될 수 있다. 이는 교육·의료·문화 자원의 이동 가능성까지 제한되면서 장기적으로 지역 간 인구 유출과 자산 가치 하락을 동반할 수 있다. 즉, UAM은 교통 혁신인 동시에 도시성장의 촉매이자 분열 요소가 될 수 있다.

이런 맥락에서 정부는 UAM 계획을 교통 정책의 일부로만 다룰 것이 아니라, 도시 재생, 공공 주택 정책, 지역균형 발전 전략과 통합된 종합 도시계획 전략으로 접근해야 한다. 예를 들어, 버티포트 입지 반경 내 일정 비율의 공공임대 공급, 택지개발 초과이익 환수, 버티포트와 연계한 중소도시 우선 배치 정책 등을 통해 부동산 시장의 과열과 불평등 심화를 완화할 수 있다.

 

3. 투자자를 위한 성장벨트 형성

UAM의 장기 도입은 단순히 이동성 개선을 넘어, 지역 간 불균형한 부동산 가치의 재조정, 고층건물의 자산 효율성 제고, 공간 활용 방식의 혁신을 이끌 것으로 전망된다. 특히 고층 상업시설이나 복합 쇼핑몰, 호텔, R&D센터 등이 버티포트 수용 구조로 설계될 경우, 단지 기능뿐 아니라 ‘도심 항공 플랫폼 부가가치’가 자산 수익성을 결정짓는 핵심 요소가 될 수 있다. 이는 실물 자산 포트폴리오 재편이라는 관점에서도 의미가 크다.
예를 들어, 현재 수익률이 정체된 도심 내 구건물을 UAM 친화형 복합타워로 리모델링하고, 옥상에 버티포트를 유치하는  방식은 부동산 개발사에게 신규 수익구조 창출 기회를 제공할 수 있다. 정책 측면에서도, 기존의 ‘역세권 중심 개발 정책’은 향후 ‘버티포트 중심 공중교통지향개발(AAM-TOD)’로 진화할 가능성이 크다. 이 모델은 공중교통  네트워크를 중심으로 업무·주거·상업 기능을 유기적으로 배치하여 도심 외곽이나 고속도로 근접지역까지 포함하는 새로운 부동산 성장벨트를 형성할 수 있다. 

결론적으로, UAM은 단순한 운송 수단이 아니라 도시의 경제 흐름과 자산 가치 흐름을 동시에 재구성하는 구조적 변화를  동반하고 있다. 이제는 과거의 입지 개념을 넘어, ‘UAM 연결성’이 자산 가치의 새로운 기준으로 떠오르고 있으며, 이 변화에 선제적으로 대응하는 주체가 향후 부동산 시장의 주도권을 장악하게 될 것이다.

 

<본문 요약>

• UAM은 이동성 혁신을 넘어 부동산 가치 공식 자체를 재정의하는 기술이다.
• 버티포트 입지 주변의 프리미엄 형성과 비수혜 지역의 격차는 도시의 자산 재편성을 유도한다.
• 정책·개발·투자 차원에서 ‘UAM 연결성’을 기반으로 한 자산 관리 전략이 필요하다.